경제적 자유를 향한 더웰시의 이야기

안녕하세요

더웰시입니다.

우리는 자본주의 사회에 살면서 경제적자유를 이루고자 하루하루 열심히 일하고 배우고 있습니다. 그러나 자본주의의 원리에 대해 얼마나 이해하고 있을까요? 학교에서조차 돈의 역사와 자본주의 사회에서 살아남는 법은 가르쳐주지 않죠. 그냥 정해진 규칙 잘 지키며, 가르치는 것 열심히 배워서 사회에 나가 근면 성실한 노동자가 될 것을 가르치는 곳이 학교입니다.

로버트 기요사키의 저서 ‘부자아빠 가난한아빠’에서도 이 부분을 대비적으로 아주 잘 보여주고 있죠. 오늘은 부자아빠 기요사키가 말하는 ‘부자들의 음모’의 내용 일부를 소개하고자 합니다.

1971년 미국의 달러는 죽었다고 표현합니다. 닉슨대통령의 발표로 달러와 금과의 교환관계를 끊고 자유롭게 달러를 찍어낼 수 있게 되었기 때문이죠. 넘쳐나는 달러로 인해 인플레이션은 피할 수 없는 결과이며 정부가 돈을 찍어낼 때마다 돈의 가치는 하락할 수 밖에 없습니다. 은행에서 잠자고 있는 내 돈은 결국 대출 실행으로 다른 사람들의 주머니를 불려 주는데 기여하고 있는 것이죠.

은행에서 대출의 방법으로 돈을 계속 찍어내고 있는 이 상황이 오늘날 자본주의 사회의 모습입니다. 대출 없이는 자본주의를 논할 수 없는 만큼 자본주의 사회에서 살고 있는 우리는 반드시 대출에 대해 알고 이용할 줄 알아야만 합니다.

부자가 되기 위해서 기요사키는 대출을 이용한 현금흐름 확보를 강조하고 있습니다.

그 방법 중 하나로 가만히 있어도 돈이 들어오는 부동산 투자를 이야기합니다. 기요사키가 말하는 부동산을 이용하여 스스로 돈 찍어내는 방법은 다음과 같습니다.

1. 구매 – 일자리 많은 곳, 공급이 적은 곳

2. 대출 – 내 돈은 최소한으로 묶이도록 한다.

3. 자산 개선 – 구조변경, 리모델링 등

4. 임대료 인상 – 자산가치 상승을 토대로 임대료를 높인다

5. 추가대출 – 자산가치 상승에 따른 추가대출금액으로 새로운 자산에 재투자

6. 비용처리 – 임차인의 월세로 대출이자와 비용 처리

물론 우리나라의 경우 대출에 적용되는 DSR이 있고, 다양한 부동산 중 아파트의 경우 거의 시세가 정해져 있으므로 기요사키님의 방법을 절대적으로 적용하기에는 한계가 있습니다. 그러나 경매 등으로 구매의 방법을 다양화하거나, 아파트가 아니라 나의 노력으로 자산가치를 상승시킬 수 있는 부동산에 적용해 보는 등 충분히 응용 가능하다고 생각합니다.

결국 중요한 것은 금융 위기에도 곤란을 겪지 않고, 돈이 돈을 버는 구조를 만들 수 있는 방법은 시세차익보다는 현금흐름을 확보할 수 있는 부동산의 투자라는 것입니다.

아기돼지 삼형제 이야기 아시죠?

늑대의 입김에도 날아가지 않는 단단한 벽돌집을 짓기 위해서는 기요사키는 현금흐름의 중요성을 강조하고 있습니다. 맥도널드 사장이 본인의 사업은 햄버거를 파는 것이 아니라 부동산이라고 말 한 것도 생각나는 대목이죠.

기요사키님의 어린 시절, 부자가 되기 위해 빈 치약 튜브를 녹여 (당시에는 치약 튜브가 모두 금속이었습니다) 동전을 찍어냈던 귀여운 에피소드가 있죠. 이제는 부동산과 사업, 종이자산(주식, 보험, 연금 등)과 상품자산(금, 원유, 가스 등)으로 분산 투자하며 돈을 찍어내는 방법을 이 책에서 가르쳐주고 있습니다. 비록 2010년에 초판 발행한 책이지만 오늘날에도 많은 울림과 가르침을 주고 있어서 개인적으로 한번 읽고 덮어두기에는 아까운 책이네요.

주말이네요. 가까운 도서관으로 가보시면 어떨런지요.
이상

더웰시였습니다.

안녕하세요

더웰시입니다.

부동산투자를 시작하니 임대인의 위치에서 관리하는 매물이 하나둘 늘어가고 있는데요.. 저에게 늘 어려운 것이 임차인을 대하는 방법입니다. (극단적 사례이겠지만 얼마전 세입자가 집을 쓰레기집으로 만들어놓고 도주했다는 뉴스도 있었죠. 정말 후덜덜입니다)

최근에는 법인으로 관리하고 있는 지산 창고의 기존 임차임이 재계약을 안하겠다고 통보해옴에 따라 새로운 임차인을 맞춰야 하는 상황인데요. 좀더 빠른 임차 세팅을 위해 얼마 전 알게 된 당근에 직거래로 매물을 올려보았습니다.

매물을 올린지 얼마 되지 않아서인지 아직까지 부동산에서는 연락이 오는 곳이 없는데요.. 당근거래에서는 해당 매물에 대한 문의가 하나둘 올라오고 있고 오늘은 현장 방문을 하겠다는 분도 계시네요.. 기존 임차인은 계약기간 만료 전에라도 임차가 맞춰지면 나가고 싶어하니 빨리 계약이 성사되었으면 싶습니다.

오늘은 저처럼 주택이든 상가든 임대차 관리를 어려워하는 분들을 위해 너바나님의 책 “ 나는 부동산과 맞벌이한다”의 내용 일부를 소개하고자 합니다.

바로... 걱정 없는 임차인 관리 노하우입니다

임차인 관리 노하우 6가지

1. 임대차계약서에 특약 넣기

월차임 연체시 가산금 20%를 납부한다는 내용을 명시하는 것입니다.

계약 체결시 임대차계약서를 꼼꼼히 읽어보지 않는 경우가 많지만, 혹 이 부분에 대해 임차인이 반감을 갖는다면 이전에 연체로 인해 고통을 겪은 경험이 있어서 그런다고 하던지, 아님 연체하지 않는다면 전혀 해당사항이 없으니 안심하시라고 하면 됩니다.

이 한 줄은 월차임이 제 날짜에 들어오지 않는 경우 임차인을 압박하는 강력한 무기가 될 수 있습니다.

2. 입금 SMS서비스 신청

매월 1000원이하의 비용이 발생하긴 하지만, 바쁜 직장인들에게 있어서는 입금 문자 서비스로 인해 월세가 납부되었는지 간단히 확인할 수 있는 방법이죠

3. 월세 일자 통일

관리하는 부동산이 많아질수록 월세가 제 때 입금이 되고 있는지 확인이 어려워집니다. 입금 날짜를 하나로 통일한다면 관리 부담이 현저히 줄어들 것입니다.

4. 임차인을 선별하여 받기

물론 관상을 보라는 이야기는 아닙니다. 간혹 악성 임차인의 경우 보증금을 소액으로 걸어놓고 월세를 연체한 뒤 야반도주하는 사례가 발생하기도 하죠. 이런 사고가 발생하게 되면 월세의 소소한 기쁨이 골칫덩어리로 변하게 될 것입니다. 특히 직거래의 경우 주의해야 하겠죠.

월세 보증금은 최소한 월세의 열배이상의 금액으로 설정하도록 하는 것이 바람직합니다. 보증금은 집주인을 위한 최후의 보루이기 때문입니다. 이 정도의 능력이 안 되는 임차인이라면 과감히 패스하는 것도 나 자신을 위해 좋을 것입니다.

5. 월세를 2회이상 연체시 법적 절차 진행

너무 야박한가요? 하지만 문제가 발생시 초기 대응이 가장 중요합니다. 특히 첫 달부터 연체한다면 상습범일 가능성이 높습니다. 이런 상황까지 가는 경우는 극히 드물기도 하고 또 명도소송까지 가기 전 내용증명 단계에서 임차인의 태도는 달라지겠죠. 알아두어 손해는 없습니다.

법적 절차는 아래와 같습니다.

연체 2개월시 -> 내용증명 발송

연체 2개월 + 2주 -> 점유이전금지 가처분 및 명도소송 진행 (전자로도 가능)

연체 3개월시 -> 가처분 집행

이후 -> 명도소송 판결문에 따른 강제집행

6. 감정표출을 자제하기

임대인의 권리도 중요하지만 임차인의 감정을 건드려서는 안되겠죠. 항상 서로의 입장을 이해하는 따뜻한 태도로 합리적인 선에서 대화의 마무리가 되어야 할 것입니다. 임차인 또한 존중받아야 할 사람임을 기억하고 접근한다면 임대 관리에 대한 스트레스가 많이 줄지 않을까요?

임대인은 보증금을 가지고 있으니 앞서 말씀드린 몇 가지 사전 조치를 해 둔다면 크게 손해 볼 일이 없을 것입니다.

이상

더웰시였습니다.

지난 10월부터였던 것 같습니다.

외국인관광 도시민박업(외도민)을 시작하기 위해 숙소를 구하러 다녔던 것이요.

외도민은 숙소 구하는 것이 가장 어렵다고 하죠.

네이버 부동산, 피터팬좋은방 구하기, 에어비앤비까페 등을 보면서 조건에 맞는 물건이다 싶으면 부사님께 문자와 전화로 컨택... 괜찮다 싶으면 허겁지겁 조퇴하고 임장 간 적도 있었습니다.

올해 안에 하나 세팅하는 것이 목표였거든요.

그동안 매물을 숱하게 보러 다니면서 계약 성사 직전까지 갔다가 어긋난 적이 몇 번 있었습니다. 집주인이 변심하거나, 나중에 본 사람이 얌체처럼 뺏어가거나, 또는 내려앉은 지붕과 같은 기본적인 수리조차 주인이 나몰라라 한다던가 등등..

점점 지쳐갔습니다.

그런데 이렇게 지속적으로 임장다니며 느낀 것은 외도민을 하고자 하는 사람들이 엄청 많아졌다는 것입니다. (부동산 사장님들도 갑자기 외도민 물건 찾는 사람이 왜이렇게 많아졌냐고 물어보시더군요) 그리고 외도민 가능한 물건의 월세가 점점 오르고 있다는 것입니다.

치열한 경쟁과 늘어나는 초기자본으로 인해 마음은 시간이 흐를수록 조급해질 수 밖에 없었죠.

(지금은 어떻게 어떻게 한 곳 세팅하고 오픈 직전에 있습니다.)

외도민 숙소를 세팅하는 방법은 크게 세가지가 있습니다.

1. 내 집에 세팅하기

2. 집을 임차계약하여 숙소를 세팅하기

3. 타인이 운영하는 곳을 양도받기

하나하나 살펴볼까요?

1. 내 집에 세팅하기

우선 내 집에 세팅하는 방법은 내 집에 가능한 공간이 있다면 시작해볼 수 있겠죠. 그러나 내 집이라 할지라도 합법적으로 운영하려면 아래 두 번째 조건을 모두 충족해야 합니다.

2. 집을 임차 계약하여 숙소를 세팅하기

그럼 어떤 물건이 외도민사업을 할 수 있을까요?

기본적인 조건은 아래와 같습니다.

- 주택에서만 가능 (오피스텔, 근생 안됨)

- 연면적 230m2미만

- 위반건축물이 없어야 함

- 사업자 본인이 전입신고를 해야 함.

-집주인과 이웃의 동의요건을 충족해야 함(지자체마다 동의요건이 다름)

집 상태와 허가요건은 지자체 담당자와 부사님을 통해 크로스 체크함으로써 이후 낭패보는 일이 없도록 해야 할 것입니다. (개인적으로는 동의요건 충족하는 것이 가장 어려운 것 같습니다.)

또한 허가를 받을 수 있는 기본적 조건을 충족하더라도 더 좋은 숙소를 구하려면 각자의 디테일한 조건 몇 가지를 만들어 체크해야겠죠.

3. 타인이 운영하는 곳을 양도받기

창업하기 가장 빠르고 쉬운 방법이겠죠. 이미 세팅하고 운영하는 곳을 양도받는 것이니까 바로 영업도 가능할 것입니다.

다만 양도자가 제시하는 권리금이 적절한지 여부는 잘 따져보고 결정해야겠죠.

(저도 최근 용산에 있는 물건을 양도받는 것을 고민하였다가 권리금이 너무 비싼데다가 이제 막 오픈을 한 숙소로서 기존 매출액을 확인할 수 없는 물건이라 패스했습니다.)

기존 에어비앤비라는 플랫폼에 올라온 물건이 모두 합법 매물은 아니라는 것은 모두가 아는 공공연한 비밀이죠. 외도민사업의 시작은 어렵지만 그 허들이 나중에 저의 안전장치가 될 것이라 생각합니다.

일단 창업하면 낮은 고정비용과 적은 시간으로 현금흐름을 만들 수 있는 외도민사업.

1~2월 비수기라 운영이 어렵다는 이야기가 들려오고 있으나 매력적인 인테리어와 사진, 좋은 후기 남기기과 가격조정 등을 통해 이 겨울을 지내고 따뜻한 봄을 기다리렵니다.

어떠신가요?

이상

더웰시였습니다

지난번에는 농어촌민박에 대한 포스팅을 하였는데요.. 오늘은 외국인관광 도시민박업에 대해 간단히 정리해보고자 합니다.
 
관광진흥법 시행령 제2조 1항 3호를 보면 관광사업의 종류로서 외국인관광 도시민박업과 한옥체험업이 있는 것을 확인할 수 있습니다.
이 중 외국인관광 도시민박업(이하 외도민)이란 무엇일까요?
외국인관광 도시민박업(외도민)이란 도시지역 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 시설을 갖추고 숙식을 제공하는 업이라고 정의되어 있습니다. 외도민사업을 운영하는 가장 흔한 플랫폼인 에어비앤비의 캐치프레이즈는 바로 “여행은 살아보는 거야”입니다. 단순 숙박시설을 제공하는 업종에서 그 나라 사람들의 문화를 체험해 볼 수 있는 경험까지 여행의 일부로 생각한다는 개념입니다.
 
따라서 그런 취지에 부합하여 외도민 사업을 할 수 있는 주택은 건축법 시행령에 따른 단독, 다가구, 아파트, 다세대, 연립주택 등으로 명시되어 있습니다.
 
해당 사업의 목적은 말 그대로 외국 관광객이 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 하는 것입니다. 따라서 원룸과 오피스텔은 등록이 불가하며 내국인 게스트를 받을 수 없습니다.
또한 아파트나 빌라와 같은 공동주택의 경우에는 이웃의 동의도 반드시 필요합니다.
이것은 아마도 외도민 사업운영으로 인한 각종 민원을 사전에 예방하기 위함이라도 풀이됩니다. 어느 범위까지 이웃의 동의를 득해야 하는지에 대해서는 지자체마다 다르다고 하니 지자체 담당자에게 사전 확인이 필요합니다.

이외에도 불법 건축물이 있어선 안되며 각종 소방시설이 완비되어있어야 가능하죠.
 
준비 절차를 알아볼까요?
1. 조건에 적합한 물건 구하기
투룸 이상의 주거용 물건으로서 임대인의 전대 동의가 가능한 물건이어야 합니다. (물론 주택을 매입해서 세팅해도 되지만 대부분 초기자본이 적게 드는 임차계약으로 시작합니다. 적정 물건이라고 판단되면 외도민 운영을 위한 특약조건을 넣어 계약합니다.)
앞서도 말씀드렸다시피 외국인 관광객들에게 현지인들의 문화를 체험할 수 있도록 주거를 제공하는 것이므로 외도민 사업자 당사자가 해당 물건에 전입, 거주하며 남는 공간을 외국인에게 임대해준다는 그런 개념입니다.
어찌 보면 간단하지만 투룸 이상의 물건을 구하면 거의 다 끝났다 생각해도 될 정도로 집 구하는 것과 동의 구하는 것이 가장 어렵습니다.
 
2. 물건 세팅
매력적인 인테리어를 하고 소화기, 화재감지기 등을 설치합니다. 실제로 지자체에서 담당 주무관이 현장 실사를 나오면 가장 중요하게 살펴보는 것이 소화설비입니다.
 
3. 행정 처리
지자체에 도면 등 필요서류를 작성, 제출하고 실사를 받아 무사통과하면 관광사업등록증을 발급받게 되죠.
마지막으로 홈택스에 공유숙박업으로 사업자등록을 하면 됩니다. 이제는 어엿한 민박집 사장님이 되는 것이죠.
 
이후에는 에어비앤비와 같은 각종 공유숙박 플랫폼에 등록하고 운영하면 되겠죠?
참고로 국내 공유숙박 플랫폼인 위홈에 가입하면 합법적으로 국내 관광객 대상으로도 호스팅할 수 있다고 합니다.
(현재는 서울, 부산만 가능)
 
제 친구중에는 단독주택에 살면서 외도민은 아니지만 외국인 유학생 대상 홈스테이를 운영하는 친구가 있습니다. 새로운 만남을 두려워하지 않고 외국인들과 자연스럽게 어울리며 한국을 소개하는 역할을 하면서 민간 외교관으로서 자부심과 즐거움도 느끼고 있죠.
 
외도민사업... 작년부터 엄청 많이 뛰어들고 있습니다만.. 낯선 세계에서 온 친구들과의 만남과 새로운 경험을 원하신다면 외도민 호스팅 어떨까요?
이상
더웰시였습니다.

귀농을 생각하시는 분들, 또는 경매물건을 검색할때 농지취득자격증명(이하 농취증) 에 대해 한번쯤 들어보셨을 텐데요.
 
오늘은 농취증에 대해 알아볼까 합니다.
우리나라는 농지법이라는 법령에 근거하여 전국의 농지에 대한 소유, 이용, 보전에 관한 내용을 규정하고 있습니다, 농취증은 농지의 소유권 등기시 반드시 필요한 서류로서 농지를 매수하는 사람은 농업경영을 목적으로 농지를 취득하였음을 확인하는 것이죠. 이는 농업인의 경영안정과 농작물의 생산성을 향상은 물론 무분별한 개발을 방지하기 위함이라 생각됩니다.
 
농지의 정확한 의미
 
그럼 농지의 정확한 의미는 무엇일까요?
농지란 지목이 전, 답, 과수원이거나 다른 지목이더라도 실제 3년 이상의 농작물이 키우면 농지로서 인정이 됩니다.
 
경매에서는 매각허가조건에 농취증 제출조건이 있을 경우 최고가 매수인은 매각일로부터 매각허가결정이 나기 전까지인 7일 이내에 법원에 제출해야 하죠.
그런데 만일 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질이 변경된 경우(불법건축물, 포장도로 등)에는 어떻게 될까요? 이것은 농지가 아니므로 농취증 신청을 반려받게 되는데, 반려증을 받게 되면 입찰보증금이 몰수될 수 있다 하니 사전 조사를 통해 가능여부를 판단해야 합니다. 즉 법원은 지목이 전 답 과수원이면 현황이 잡종지나 공장용지 등 전용 여부를 불문하고 농취증 제출을 요구합니다. 그러나 행정관청은 지목이 농지라 하더라도 실제 경작을 할 수 없으면 농취증 발급을 반려하는 것이죠.

 
 
농취증 발급신청 방법과 조건은?
농취증 발급신청은 해당 농지소재 시 · 군 · 구 · 읍 · 면장으로부터 발급 신청을 하면 됩니다. 지금은 대부분 정부24를 이용하죠.
취득면적이 1,000㎡ 미만인 경우 ‘주말체험영농’, 그 이상의 경우에는 ‘신규영농’으로 신청하는데요. 이때 취득면적이 1,000m2 이상인 경우 농업경영계획서를 꼭 작성해야 합니다.
취득 대상 농지에 관한 사항(소재지와 지번, 지목, 면적)과 영농거리를 기입해야하는데 현 주민등록 주소지에서 농지 소재지까지의 거리를 의미합니다.
 
사실 농지법에서는 농지 취득에 거리 제한을 명시하고 있지는 않습니다. 따라서 전국 어디든 농지취득이 가능하다고 볼 수 있지만 사실 지자체에서 농지취득자격심사를 할 때에는 영농거리를 보고 판단하는 만큼, 일반적으로 영농거리 30키로미터 이내의 농지여야 안정적으로 농취증 발급이 가능합니다.
 
특히 2021년 LH의 투기 사건 이후 더욱 규제가 강화되었죠.
 
2022.5.18.일부터 시행된 농림축산식품부의 ‘농지 취득자격 심사 체계화 및 사후관리 강화’ 방안에 따르면,
2022.8월부터 지자체 담당자가 단독으로 농지 취득자격 심사를 하는 체계를 보완하여 시 구 읍 면에 농지위원회를 설치하고 토지거래허가구역의 농지를 취득하려는 자, 농업법인, 3인이상의 공유취득, 농지 소재지 시 군 자치구 또는 이와 인접한 시 군 자치구 내에 거주하지 않으면서 그 관할 시 군 자치구에 소재한 농지를 취득하려는 자 등은 농지 취득 시 농지위원회의 심의를 거치도록 하였습니다.
 
또한 농지를 취득하려는 자의 농업경영 의지 등을 꼼꼼히 심사할 수 있도록 각종 서류도 강화되었습니다. 농업경영계획 서식을 대폭 개편하고 주말 체험영농계획 서식도 신설되었으며, 직업, 영농경력과 영농거리 등 증빙서류를 첨부하도록 하여 의무사항을 강화하였죠
이렇게 농지취득자격증명에 대한 서류와 심사절차가 까다로워짐에 따라 민원 처리기간 또한 연장되었습니다.
영농거리가 먼 외지인의 경우 반려되는 경우도 더러 있다고 하는군요.
 
농지 취득 후 농사를 안 지으면?
 
그럼 농지를 취득 후 그대로 방치해 두면 어떻게 될까요?
정당한 사유없이 휴경하거나, 임대, 위탁 경영시에는 처분대상 농지가 될 수 있으며, 이럴 경우 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다고 합니다.
이 내용은 농지법에 명시되어있는 만큼 농지 취득을 계획한다면 성실하게 농작물을 재배해야겠네요.
 
어떠셨나요?
일반 토지와 달리 농지 취득에는 이러한 취득 자격을 득해야 하는 만큼 사전에 알고 접근해야 낭패 보는 일이 없을 것입니다. 또한 농취증 뿐 아니라 토지 소유와 농지법은 계속적으로 법 개정이 이루어질 수 있는 만큼 토지를 소유할 계획이 있거나 경매를 하는 경우 반드시 확인이 필요합니다. 정부의 변화된 정책 발표만 믿고 들어가기 보다 부수적으로 수반되는 법 개정까지 꼼꼼히 챙겨보신다면 소중한 자산을 지키는데 도움이 될 것이라 생각됩니다.
 
읽어주셔서 감사합니다
더웰시였습니다.

은퇴를 앞두고 빡빡한 도시 생활에 지쳐 평화로운 전원 생활을 꿈꾸거나, 바쁜 직장인들이 주말 여유를 찾고자 5도 2촌을 하시는 분들이 계시는데요. 서울 촌놈인 저 또한 이런 꿈을 꾸며 다양한 주변 사례와 자료들을 모아 보고 있습니다. 전원주택을 구입하여 세컨드홈으로 사용하기도 하지만 농어촌민박을 통해 수익을 올리기도 하는 등 다양한 사례들이 있더군요. 하지만 규정을 제대로 알지 않을 경우 불법으로 간주될 수 있으니 잘 알고 접근을 하셔야겠죠.

​오늘은 농어촌 민박업에 대한 개념에 대해 알아보고, 신청 절차나 필요조건 등에 대해서도 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

농어촌 민박업은 흔히 우리가 알고 있는 팬션이라 할 수 있습니다. 본인이 거주하고 있는 주택 공간의 일부를 여행객에게 숙소로 제공하여 숙박료를 받으며 수익을 창출하는 사업인데요. 사실 초기 투자 비용이 없기 때문에 부담없이 농어촌민박업을 계획하시는 분들이 많으십니다. 하지만 이러한 사업들은 모두 관할 지자체로 꼭 신고를 하셔야 합니다.

그럼

농어촌 민박업은 누가 할 수 있을까요?

- 연면적 230m2미만의 단독주택에 거주중인 농어촌지역 또는 준농어촌지역(농어촌정비법 제2조 제2호에 근거)의 주민

농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시 군 구에 6개월이상 계속 거주하고 있어야 합니다.

신고자가 주택을 직접 소유하고 있어야 합니다. 다만 관할 시 군 구에 3년이상 거주하면서 임차하여 농어촌민박을 2년이상 계속 운영했거나, 2년이상 농어촌민박을 운영하고자 하는 경우에는 직접 소유하지 않더라도 임차인으로서 사업 운영이 가능합니다.

시설 기준은 어떻게 될까요?

- 농어촌지역 또는 준농어촌지역 주민이 거주하고 있는 연면적 230제곱미터 미만의 단독주택이어야 합니다.

복합용도 건축물의 경우 건축물 대장상 건물의 주 용도가 주택이면서 타용도의 면적이 주택보다 작은 경우 민박업의 신고가 가능합니다.

또한 객실별로 각종 소방설비(소화기, 화재감지기, 비상조명 등)를 설치해야하며, 연면적에 따라 유도표지와 피난유도등도 설치해야합니다.

3층이상의 경우 완강기 설치는 필수이며, 난방 종류에 따라 일산화탄소 경보기, 가스누설 경보기, 자동확산소화기 등을 설치해야합니다.

조식을 제공하는 경우에는 위생적인 조리시설과 냉장고, 주방 환기설비, 먹는물 수질기준에 부합한 공급시설을 갖추어야합니다.

이밖에 일부 요건들은 지자체마다 조금씩 상이합니다.

<농어촌주택 구입시 체크리스트>

https://the-wealthy.tistory.com/3

농어촌민박업 신청시 어떤 서류가 필요할까요?

농어촌민박업은 허가가 아닌 신고사항이므로 주민등록초본과 같은 일련의 서류를 준비하여 제출하면 됩니다. 농어촌민박사업자의 요건과 시설기준에 적합하다면 신고확인증을 발급받게 되죠.

- 건축물대장, 주민등록초본, 신청서, 신분증, 전기안전점검 확인서, 수질 관련 서류(상하수도 시설이 아닌 지하수 이용시)

농어촌민박업은 지자체로부터 자금을 지원 받을 수 있습니다.

주민이 직접 거주하는 기존 주택을 농어촌민박 용도로 이용할 수 있도록 주택 증‧개축 비용(단, 전부개축은 지원 불가)과 운영자금을 농업종합자금으로 지원받을수 있습니다. (단, 증‧개축시에도 주택 연면적은 230㎡미만이어야 함)

* 토지매입자금은 지원 불가

이렇게 자금 지원까지 해주는 이유는 무엇일까요? 그것은 농어촌민박업의 목적 자체가 농어촌지역과 준농어촌지역의 주민이 직접 거주하고 있는 단독주택(다가구주택 포함)을 이용하여 농어촌주민의 소득 증대에 있기 때문입니다.

혜택이 있다면 의무도 있겠죠.

농어촌민박 사업자가 이행해야 할 의무사항은 무엇일까요?

- 사업자는 농어촌민박업 취지에 부합하도록 위생, 소방, 안전등의 기준을 준수해야 하며 소방안전, 서비스 위생 등과 같은 의무 교육을 이수해야 합니다. 만일 지자체가 실시하는 정기 점검시 위반사례가 있을 경우 시정명령 등의 조치를 이행해야 합니다.

사업자는 농어촌민박사업자 신고확인증 및 요금표를 잘 보이는 곳에 게시해야하며, 서비스와 안전 수준의 제고를 위해 노력하며 기준을 준수해야합니다. 이를 위해 지자체에서 실시하는 서비스, 위생, 소방안전 교육을 반드시 이수해야 합니다(매년 3시간). 이를 불이행할 경우 과태료 처분이 있습니다.

어떠신가요? 충분히 매력적이지 않나요?

제 개인적인 생각으로는..

농어촌민박업을 위해 농어촌주택에 전입신고를 하고, 낡은 집을 가꾸어 나가며, 관광객 모객을 위한 활동들은 지방 소멸, 빈집 우범화 등과 같은 문제 해결에도 큰 도움이 되고 지역경제 활성화하는데에도 기여하지 않을까 생각합니다.

물론 농어촌민박업을 위해서는 인근 주민들과 마찰이 없도록 그 지역 문화에 잘 녹아들면서 함께 접점을 찾아가는 것이 매우 중요하겠지요. 혼자 사는 세상이 아니니까요.

오늘은 농어촌민박업에 대해 알아보았습니다.

요새 농어촌주택 또는 빈집을 매수하여 개성을 살려 리모델링하는 경우가 많이 있죠? 5도 2촌을 꿈꾸며 농어촌주택을 매입하기도 하고 또 이를 활용하여 농어촌민박을 운영하기도 합니다.

농촌 빈집 리모델링은 농촌지역에서 방치된 집을 개조하여 새로운 용도로 활용하는 프로젝트로 각 지자체에서도 재정적, 제도적 지원이 이루어지기도 합니다. 아는 만큼 돈을 절약할 수 있죠. 지자체에서도 지원하는 이유는 농촌 지역으로의 인구 유입을 통해 빈집을 재활용할 뿐만 아니라 지역사회의 활성화와 경제 발전도 도모할 수 있기 때문이라 생각합니다.

농촌 빈집의 리모델링은 주거용 뿐만 아니라 상업시설, 커뮤니티 시설, 관광시설 등 다양하게 활용이 되고 있는데요.. 은퇴 후 5도 2촌을 꿈꾸는 저의 버킷 리스트 중 하나이기도 합니다. 저는 몇 년 전 농어촌주택을 알아보고 다니다가 부동산 공부를 시작하여 투자의 우선순위를 정한 뒤 잠시 꿈을 미뤄둔 상태입니다.

농어촌주택 임장을 가보면 느끼시겠지만 막상 장기간 방치되어있는 귀신 나올것 같은 농가주택을 보면 무엇부터 확인해야 할지 막막하기만 하죠

오늘은 농어촌주택 매입시 체크해야 할 내용을 정리해보았습니다.

1. 각종 공부 확인하기

매입하기 전에 관련 서류와 매물 현장 일치 여부는 꼭 다시 확인해야 합니다.

부동산에서 소개한 물건이라 해도 계약 전에 관련 서류를 미리 발급받아 확인해야 뒷탈이 없겠죠.

확인해야 할 공부는 그럼 어떤 것이 있을까요?

. 국토이용계획에 관한 토지이용계획확인

- 토지거래허가지역, 공원 편입 여부, 수변보호지역, 환경보전지역 등 확인하기

. 지적도

- 땅 모양과 농가의 앉아있는 모습의 일치 여부 확인하기

현황이 차이가 나는 것 같으면 계약할 경우 토지측량을 하여 경계를 확인해야 합니다. 경계 측량 시에는 인접한 토지주도 함께 입회하여 진행하는 것이 나중에 민원 발생 소지를 줄일 수 있는 방법이기도 합니다.

- 도로의 유무 확인하기

맹지일 경우 인접한 소유주와 도로 사용 여부로 추후 분쟁이 발생할 수 있으므로 필히 확인

. 등기부등본 확인하기

- 등기부등본(토지,건물), 건물의 용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인

(토지의 지목은 비용을 좌우하는 중요한 요소이죠.)

. 토지대장, 건축물대장 또는 구)가옥대장

-오래된 농어촌주택은 현황과 공부가 일치하지 않는 경우가 많이 있습니다. 서류상 의심나는 부분은 관할 군청 담당자에게 꼭 확인해야 합니다.

시간상 어쩔수 없이 계약해야 하는 상황이거나 개인간 직거래라면 이러한 부분을 꼼꼼하게 체크하고 의심 나는 부분을 체크, 확인해야 하겠죠. 중개 수수료를 약간 절약할 수 있을지는 모르겠지만 부동산 사장님을 통한 계약과 달리 만일의 사태에 중개 관련 공제조합이나 보험의 혜택을 누릴 수 없으니까요.

2. 노후도 확인하기

보통 농어촌주택에서 개조가 필요한 부분은 지붕, 창과 문, 벽면과 바닥 등입니다. 이는 보통 난방, 단열이나 생활의 편의를 위해서 반드시 필요한 시항이죠.

- 골조부분 : 주춧돌, 바닥, 벽면, 천장(방수, 단열, 골격(목재)상태 확인)

- 설비부분 : 전기. 상하수도. 정화조. 전화, 통신선

- 기타 : 농가의 창문과 출입문 등

3. 증개축 가능 여부 확인하기

건축적인 부분뿐만 아니라 각종 법률적인 부분, 지자체 행정절차 확인이 필요합니다. 특히 농어촌주택 개보수할 때 관할 지자체의 재정적 지원이 이루어지는 부분(한옥 개보수, 슬레이트지붕 철거 등)도 확인해야겠죠

4. 기타 꿀팁

어차피 리모델링을 염두에 두고 있다면 농어촌주택만을 고집할 일이 아니라, 창고나 축사 쪽으로도 눈을 돌려보는 것도 방법입니다.

창고나 축사는 공간의 구분이 없어 필요에 따라 원하는 위치에 벽을 세워주면 농가보다 훨씬 쉽게 개조가 가능합니다. 게다가 천장이 높아 개방감이 있어서 오히려 현대적인 공간 구조에 적합할 수도 있습니다.

사진 설명을 입력하세요.

농어촌주택은 내가 편히 거주할 공간을 마련하는 것입니다.

너무 멋있고 큰 집을 지어서 관리가 어려워 후회하시는 경우도 많이 있습니다.

나의 로망 실현과 내가 생활하는 공간이라는 두 가지 목적의 중용이 필요한 지점이겠죠.

집은 가꾸기 나름이라고 하죠?

살면서 정성을 쏟아 만들어 나갈수록 맘 편하고 정이 가는 나만의 맞춤 집이 되지 않을까요? 또 몸도 마음도 편하길 원한다면 기축 집을 매입하는 것도 방법이죠. 살면서 나한테 맞게 하나씩 만들면 되니까요. 정답은 없다고 생각합니다.

이상

더웰시였습니다

나이가 들수록 주변에 5도 2촌을 하는 친구, 퇴직 후 고향으로 내려가는 친구들이 점점 많아집니다. 나이가 들면 흙과 가까이 사는 것이 좋아지는 것이 자연의 섭리인가 하는 생각이 들더군요. 서울 토박이인 저와 남편은 내려갈 고향도 없지만 그들의 실행력이 마냥 부럽기만 합니다. 5도2촌을 꿈꾸는 사람들의 이유가 무엇일까 생각해 보았습니다.

저처럼 5도 2촌을 꿈꾸는 사람들은 아래와 같은 이유에서일 것입니다.

. 도시에서의 일상에서 벗어나 농촌에서의 평화로운 환경이 주는 휴식과 스트레스 해소 : 특히 직장인에게 자연 속에서의 여유로운 시간은 정신적인 안정과 재충전에 도움을 줄 수 있습니다.

. 농촌 생활에서 오는 신체 활동과 건강: 농촌에서의 생활은 신체 활동을 촉진할 수 있는 다양한 기회를 제공합니다. 농사일, 산책, 자전거 타기, 혹은 야외 활동 등을 통해 다양한 신체 활동을 늘리고 건강을 유지할 수 있습니다.

. 지역 사회와의 교류 활성화 : 5도 2촌을 통해 도시인은 농촌 지역의 주민들과 교류하고 소통할 수 있습니다. 지역 사회와의 교류는 새로운 인연을 만들고, 지역 문화와 관습에 대한 이해를 높일 수 있습니다.

. 자연환경에서 오는 영감과 자극으로 창의성 증진: 농촌 생활은 자연환경에 둘러싸여 있어 창의성을 자극할 수 있습니다. 일상적인 도시 생활에서 벗어나 새로운 환경에서 영감을 얻을 수 있으며, 직장인이 창의적인 아이디어나 해결책을 도출하는 데 도움이 될 수 있습니다.

. 자기 개발과 취미 생활: 5도 2촌 생활을 통해 직장인들은 일상에서 벗어나 자기 개발과 취미 생활에 시간을 할애할 수 있습니다. 농촌 생활은 새로운 기술을 배우거나, 예술적인 활동을 즐기거나, 개인적인 관심사에 집중할 수 있는 소중한 기회를 제공할 수 있습니다.

이러한 이유로 5도 2촌의 생활은 휴식과 스트레스 해소, 신체 활동과 건강, 지역 사회와의 교류, 영감과 창의성 증진, 자기 계발과 취미 생활 등 다양한 이점을 누릴 수 있을 것입니다.

그렇다면 농어촌주택을 마련하는 현실적인 문제에 봉착하게 되는데요, 오늘은 농어촌 주택에 대해 알아보겠습니다.

우선 농어촌이란 어떤 지역일까요?

농촌은 농업인구비율이나 경작지 비율 등으로 구분하고, 어촌은 하천, 바다에 접해있거나 이를 배후로 수산업에 종사하는 지역입니다. 그러나 일반적으로 농어촌이라고 하면 행정구역상 읍면지역이 되겠습니다.

아래 지역에 포함되는 주택은 농어촌 주택으로 포함되지 않습니다.

수도권 지역 (연천군, 인천 옹진군 제외)

국토계획법에 따른 도시지역

조정대상지역

부동산 거래 신고법에 따른 허가구역

관광진흥법에 따른 관광단지

저처럼 농촌에 집 한 채 마련하고자 하나 세금 관련 문제로 실행하지 못하는 사람들이 많으니 지방에 빈집은 늘어가고 농어촌지역의 인구감소 현상은 심화되고... 정부는 이에 대한 대안으로 농어촌주택에 대한 특례를 설정했죠.

내용 보시면 눈치를 채셨겠지만 이 법은 2025.12.31.일까지 취득분으로 한시적 적용입니다. 2022.12.31이었던 것을 2020년 세제개편을 통해 3년 연장한 것이죠.

해당 법의 적용을 받으려면, 도시지역에 1주택을 보유한 사람이 농어촌에 2025.12.31.까지 기준시가 3억원이하의 주택(한옥은 4억)을 취득하여 3년 이상 보유하다가 도시에 보유하던 기존주택을 양도할 때 도시주택에 대해 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 주택 보유 순서도 중요하고 금액 제한도 있습니다. 하지만 결국 비과세 혜택을 누리려면 도시지역 주택을 팔고 농촌으로 내려갈 때 가능한 것이죠.

하지만 저처럼 서울에 삶의 근거지가 있어야 하고, 삶의 여유를 위해 농어촌주택을 마련하고 싶은 사람들은 누릴 수 없는 혜택입니다. 농어촌으로 인구를 분산하려는 해당 정책 적용의 한계점이죠. 똘똘한 한 채라는 도시주택을 포기할 수 없어 농촌으로 유입되려는 수요 자체가 원천 차단되니까요.

최근 정부에서 2024년 경제정책방향에서 인구감소지역 부활 3종 프로젝트를 추진한다고 발표하였습니다.

바로 1주택자가 인구감소지역에 있는 주택 1채를 취득하는 경우 1주택자로 간주한다는 내용을 담고 있는데요, 과연 저처럼 전원생활을 동경하는 사람들에게 얼마나 효과가 있을지는 지켜봐야겠죠.

오늘은 농어촌주택에 대해 알아보았는데요,

귀농도 현명한 투자와 접목시켜 전략이 필요하겠죠?

이상..

더웰시였습니다.

감사합니다~

<농어촌 주택 구입시 확인해야 할 사항이 알고 싶다면> 

https://the-wealthy.tistory.com/3