경제적 자유를 향한 더웰시의 이야기

안녕하세요

더웰시입니다.

부동산투자를 시작하니 임대인의 위치에서 관리하는 매물이 하나둘 늘어가고 있는데요.. 저에게 늘 어려운 것이 임차인을 대하는 방법입니다. (극단적 사례이겠지만 얼마전 세입자가 집을 쓰레기집으로 만들어놓고 도주했다는 뉴스도 있었죠. 정말 후덜덜입니다)

최근에는 법인으로 관리하고 있는 지산 창고의 기존 임차임이 재계약을 안하겠다고 통보해옴에 따라 새로운 임차인을 맞춰야 하는 상황인데요. 좀더 빠른 임차 세팅을 위해 얼마 전 알게 된 당근에 직거래로 매물을 올려보았습니다.

매물을 올린지 얼마 되지 않아서인지 아직까지 부동산에서는 연락이 오는 곳이 없는데요.. 당근거래에서는 해당 매물에 대한 문의가 하나둘 올라오고 있고 오늘은 현장 방문을 하겠다는 분도 계시네요.. 기존 임차인은 계약기간 만료 전에라도 임차가 맞춰지면 나가고 싶어하니 빨리 계약이 성사되었으면 싶습니다.

오늘은 저처럼 주택이든 상가든 임대차 관리를 어려워하는 분들을 위해 너바나님의 책 “ 나는 부동산과 맞벌이한다”의 내용 일부를 소개하고자 합니다.

바로... 걱정 없는 임차인 관리 노하우입니다

임차인 관리 노하우 6가지

1. 임대차계약서에 특약 넣기

월차임 연체시 가산금 20%를 납부한다는 내용을 명시하는 것입니다.

계약 체결시 임대차계약서를 꼼꼼히 읽어보지 않는 경우가 많지만, 혹 이 부분에 대해 임차인이 반감을 갖는다면 이전에 연체로 인해 고통을 겪은 경험이 있어서 그런다고 하던지, 아님 연체하지 않는다면 전혀 해당사항이 없으니 안심하시라고 하면 됩니다.

이 한 줄은 월차임이 제 날짜에 들어오지 않는 경우 임차인을 압박하는 강력한 무기가 될 수 있습니다.

2. 입금 SMS서비스 신청

매월 1000원이하의 비용이 발생하긴 하지만, 바쁜 직장인들에게 있어서는 입금 문자 서비스로 인해 월세가 납부되었는지 간단히 확인할 수 있는 방법이죠

3. 월세 일자 통일

관리하는 부동산이 많아질수록 월세가 제 때 입금이 되고 있는지 확인이 어려워집니다. 입금 날짜를 하나로 통일한다면 관리 부담이 현저히 줄어들 것입니다.

4. 임차인을 선별하여 받기

물론 관상을 보라는 이야기는 아닙니다. 간혹 악성 임차인의 경우 보증금을 소액으로 걸어놓고 월세를 연체한 뒤 야반도주하는 사례가 발생하기도 하죠. 이런 사고가 발생하게 되면 월세의 소소한 기쁨이 골칫덩어리로 변하게 될 것입니다. 특히 직거래의 경우 주의해야 하겠죠.

월세 보증금은 최소한 월세의 열배이상의 금액으로 설정하도록 하는 것이 바람직합니다. 보증금은 집주인을 위한 최후의 보루이기 때문입니다. 이 정도의 능력이 안 되는 임차인이라면 과감히 패스하는 것도 나 자신을 위해 좋을 것입니다.

5. 월세를 2회이상 연체시 법적 절차 진행

너무 야박한가요? 하지만 문제가 발생시 초기 대응이 가장 중요합니다. 특히 첫 달부터 연체한다면 상습범일 가능성이 높습니다. 이런 상황까지 가는 경우는 극히 드물기도 하고 또 명도소송까지 가기 전 내용증명 단계에서 임차인의 태도는 달라지겠죠. 알아두어 손해는 없습니다.

법적 절차는 아래와 같습니다.

연체 2개월시 -> 내용증명 발송

연체 2개월 + 2주 -> 점유이전금지 가처분 및 명도소송 진행 (전자로도 가능)

연체 3개월시 -> 가처분 집행

이후 -> 명도소송 판결문에 따른 강제집행

6. 감정표출을 자제하기

임대인의 권리도 중요하지만 임차인의 감정을 건드려서는 안되겠죠. 항상 서로의 입장을 이해하는 따뜻한 태도로 합리적인 선에서 대화의 마무리가 되어야 할 것입니다. 임차인 또한 존중받아야 할 사람임을 기억하고 접근한다면 임대 관리에 대한 스트레스가 많이 줄지 않을까요?

임대인은 보증금을 가지고 있으니 앞서 말씀드린 몇 가지 사전 조치를 해 둔다면 크게 손해 볼 일이 없을 것입니다.

이상

더웰시였습니다.